한국사람들의 부동산 사랑은 남다릅니다. 주변에서 부동산으로 돈을 번 사람은 봤어도 주식으로 돈을 번사람은 잘 보지 못 해서인지. 실물이 있기 때문에 안정감이 있기 때문이지 등등 여러가지 이유가 있겠지요. 실물 부동산을 실제로 보유하고 있으면, 부동산 보유세, 유지비 등의 비용을 지불해야 합니다. 하지만, 리츠의 형태로 보유한다면, 이런 비용을 따로 내지 않아도 되고 달달이 배당을 받을 수 있는데요. 미국에 상장된 주요 리츠들이 이런 형태를 띄고 있답니다.
미국 부동산 리츠 시장 알아보기
당신이 리츠에 관심을 가져야 할 세 가지 이유
가계가 구성할 수 있는 대표 자산은 주식으로 대표되는 금융자산과 부동산으로 대표되는 실물 자산이 있습니다. 어느 하나에 편중되는 것은 위험할 수 있습니다. 보편적으로 부동산의 가격 상승률은 일반 금융자산 수익률보다 낮은 반면, 소유자에게 안정감을 주고 가격의 하락 가능성 측면에서 상대적으로 더 안전하지요. 반면, 주식은 가격의 상승 방향성은 더 큰 반면, 더 높은 변동성에 노출되어 있는 것 등의 리스크가 있습니다.
이번 글에서는 금융자산 중에서 리츠. 그 중에서도 미국 리츠 회사에 관심을 가져야 할 이유에 대해 3가지 측면에서 다뤄보고자 합니다.
1) 자산의 다변화 측면 : 한국인에게 있어서 재테크라고 하면, 으레 주거용 부동산 이외의 자산을 구매하는 것이 보편적인 데요. 이런 편항된 자산의 쏠림은 사회적, 개인적으로 부작용을 초래하게 됩니다. 대표적인 것으로는 부동산 가격만 오르고 사회의 탄력은 죽게 되는 현상이 있습니다. 또, 개인적으로는 부동산의 진입 가격이 점점 높아짐에 따라 아예 부동산 자체를 소유하지 못 하게 되는 부작용이 있습니다. 그리고 도심지역의 경우는 그럴 가능성이 제한적이지만, 인구가 축소되면서 부동산 가격 전체가 하락하게 된다면, 자산의 가격이 그대로 하락하는 것에 노출되게 되는 것이죠.(반드시 오를 것이라고 생각했는데! 말입니다.)
2) 화폐의 다양화 측면 : 한국의 원화는 위험자산으로 분류됩니다. 브라질의 헤알화나 아르헨티나 페소와 같은 화폐들과 비교한다면 너무나 안정적인 화폐이며, 지위도 과거와는 많이 달라진 것 같습니다. 그럼에도 위기 시에는 원화의 가치는 하락하기 마련이지요. 이런 때에 대비해 달러자산을 보유하는 것은 추천드리는 일입니다. 특히, 미국 리츠를 보유하고 있다면, 받게되는 달러 월세를 통해서 환차익까지 얻을 수 있죠.
3) 따로 유지비용을 들어가지 않는다 : 부동산은 소유와 동시에 보유세를 내야 합니다. 그리고 살면서 들어가는 유지비용이 들어가지요. 또, 주거용 부동산 이외의 부동산을 보유하고 있을 시에는 이 부동산을 관리해줘야 합니다. 들어온 세입자나 임차인이 X라이인 경우 매우 피곤한 일이 생길 수 있겠지요... 그러나 ,리츠는 알아서 관리해주고 배당만 받으면 되기 때문에 이런 일이 없습니다. 특히, 최근처럼 주가가 큰 폭 하락한 상황에서는 배당 수익률도 과거 대비 크게 높아져 있기 때문에 투자의 메리트가 커질 수 있지요.
미국 리츠 회사들의 계약 방식
1. Gross Lease : 임대료 뿐 아니라, 세금, 유지비 그리고 수수료 등의 모든 제반 비용을 건물주인 임대인이 책임지는 형태의 리스 형태
2. Net Lease : 임대료를 제외한 유지 관리비, 재산세 등을 임차인이 처리하고 책임지는 형태의 계약 형태. 건물과 관련해서 임대료 이상의 책임은 건물주, 임대인이 책임지지 않는다. 세 개의 부문에서 임대인이 책임을 지지 않는 형태인 ' Triple Net Lease'가 많이 사용되고 있다.
* Triple Net Lease : 세금, 수수료, 그리고 유지 비용을 임차인이 책임지는 형태의 리스 형태. 리테일 리스의 경우 보편적으로 이루어지는 리스 형태이디ㅏ.
미국에 상장된 리츠 회사들에는 리얼티 인컴(O), National Retial Properties(NNN), Vereit(VER), Spirit Realty Capital(SRC), WP Carely(WPC), EPR Properties(EPR) 등등이 있습니다. 주로 리테일과 관련된 리츠 회사들은 'Net Lease' 그 중에서도 세금, 수수료 그리고 유지 비용을 임차인이 부담하는 Triple Net Lease의 계약 형식이 보편적이랍니다. 임대인의 입장에서 유리한 계약구조이지요. 다른 말로하자면 ,투자자에게는 좋은 계약구조 ..!! 하지만, 리테일의 리츠들의 경우는 상대적으로 임대료 상환 능력이 떨어질 수 있음도 고려해야한답니다.
미국의 대표 리츠 회사인 리얼티 인컴의 배당 히스토리.... !
미국의 대표 리츠 회사인 리얼티 인컴은 무려 24년 동안이나 배당을 늘려왔답니다.. 물론, 미국에는 P&G나 3M 처럼 무려 50년이 넘는 기간동안 배당을 늘려온 배당킹들 종목들도 있지만... 20년이 넘는 기간동안 배당을 늘려왔다는 것은 정말 대단합니다 !
오랜기간 보유하는 것은 일면 보기에 아무것도 하지 않는 것 같아 보이지만, 시기를 두고 관리를 해줘야 하고 또 기다려야 하는 인고의 세월을 견뎌야 하기 때문에 여간 쉬운일이 아닙니다. 하지만, 상장된 리츠를 포함한 주식에 장기투자하는 것의 메리트는 리얼티 인컴과 같은 배당성장주에서 빛을 봅니다. 처음에 살 때는 기대 배당수익률이 3%에 불과했을 지라도 시간이 지나면서 6%, 9%... 이렇게 커질 수 있으니까요. 게다가 지금처럼 은행 적금이나 예금에 돈을 예치해도 1% 남짓한 수익률이 기대되는 시장에서는 더더욱 그렇지요.
오늘은 미국 리츠의 계약 구조에 대해서 간략히 살펴보았는데요. 천천히 미국 대표 리츠 회사들도 분석을 해볼까 합니다 ~. 그럼 ,오늘도 즐거운 하루 되세요 :)
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