한국과 일본의 격차는 옛날과 다름.
한국인들이 일본에 대해서 바라보는 시선도 다름. 요새는 일본인이 역으로 한국으로 유학을 올라올 정도로 위상이 많이 변했음
일본인의 한국에 대한 인식은 ?
> 일본은 아직도 아날로그적인 측면이 굉장히 강함. 일본은 아직도 아날로그임. 한국은 변화에 빨리 변하는 반면, 일본은 굉장히 보수적인 사회
부동산 폭락 ?
> 일본과 한국은 산업구조도 비슷하고 같은 한자 문화권.
한국과 일본의 부동산 비교
> 플라자 합의 1년 전, 일본의 부동산 폭등의 원인 제고 <- 일본 대장성의 실수
> 일반 기업들도 자산운용업을 할 수 있도록 문을 열어줌. (설비투자에서 금융 투자로 여유 자금이 들어옴) (버블의 단초)
> 부동산 가격이 상승하면서, 기업의 재무제표도 개선됨. <- 생산성 향상 없는 상승 사이클이 발생함
얼마나 올랐길래 ?
> 1960 ~ 1970년대 소비자 물가 2배 상승. 토지 가격은 50배 상승.
> 토지불패신화 팽창
> 땅은 절대로 떨어지지 않는다는 신화. 가격이 오를때는 계속 오르는 관성 발생
일본 6대 도시.
> 짧은 기간 일년에 100%씩 상승. 4배 정도 상승함 .
> 금리가 낮아지니, 쉬운 자금 조달로 자본 소득으로 달려감
> 일반인들도 노동소득보다 자본소득으로 돈 버는게 쉽겠다는 인식 발현.
> 일본 1억 명의 인구가 모두 부동산 업자다.
> 문제는 없는 사람들이 문제. 아예 포기하거나, 한탕 주의를 선택하게 됨. <- 일본 부동산 버블의 효과
> 아무리 노력해도, 집을 살 수 없다 <- 버블의 징조
> 과한 대출로 인해서, 명품, 작품 등을 일본 은행들이 차압해감
> 작품들이 훼손되거나, 찾지 못 하거나 하게 됨
> 니케이 지수 기준으로는 아직도 버블 떄의 지수를 회복하지 못 함
> 버블의 시작은 기본적으로 FOMO <- 이건 확실하다
일본 버블의 붕괴 과정
> 저금리로 인해서 주식하고 부동산으로 과하게 흘러들어가 됨
> 긴축 정책 실시. 이것을 막기 위해서 금리를 과하게 인상시킴. 2.5% -> 6%
> 문제는 예측을 못 할 정도로 금리가 급 상승하게 됨
> 90년대 부터 채무 불이행이 발생하기 시작함
> 소비세 부과.
> BIS 자기자본 비율 8% 규제 생김. LTV 120% -> 70% 규제.
당시, 규제가 너무 많이 나왔는데, 당시 과하다는 생각은 없었나 ?
> 지나고 보니 아는 것. 당시에는 그런 인식이 없었을 것
버블이 꺼지면서, 일본 경제가 맞이한 사실?
> 기업이 원리금 상환을 못 하면, 은행의 부실 채권으로 남게 됨
> 담보로된 토지를 회수하는 시점에서 토지 가격 하락으로 은행 대손 발생. 은행 파산
> 일본 정부의 공적자금 투입 시작. -> 60조엔 투입. -> 부실채권 정리이후에도 회복이 안 되었음
> 기업과 노사간의 협력이 일어남. 해고 하지 않되, 임금을 올리지 말자. <- 노동자 임금 동결. (30년째.... ㅎㄷㄷ;;)
> 임금과 경제가 성장하지 않게 됨. > 디플레이션 압력 발생 시작
> 경제 자체가 정체하기 시작. - 사회 전반의 무기력화 시작
> 기업 경쟁력 정체. 내수 위주 경제로 변경. 일본 경제의 갈라파고스화
한국 부동산도 일본처럼 될까?
비슷한 점 : 금융완화와 긴축 정책의 유사성. 상당기간 저금리 상황 지속. 저출산 고령화, 생산가능연령 인구도 감소
일본 부동산은 다른 점 : 부동산 정책이 한국은 일본처럼 과도하지 않았음. 한국은 코로나 기간에도 금리를 선제적으로 상승시킴. (아시아 처음)
한국은 1,800 조원의 가계 부채 존재. 위험자산 투자를 제한 시킴
한국은 LTV가 100%를 넘은 적이 없음. 생애최초 보금자리론 LTV 80%
규제지역의 LTV 40%, 비규제지역 LTV 70%로 부채를 제한시킴
한국도 부동산 버블처럼 반복될 문제 ?
> 그렇지 않을 것 같음
> 일본 Peak에서 잠깐 머물렀음. 한국은 2배 정도 올랐어도 머무는 시간이 길었음. 적응할 시간이 길었음
> 일본의 과정을 살펴보면, 250엔 하던, 앤화가 120앤까지 절상.
> 환율이 1400원 -> 700원으로 원화 강세.
> 원화강세 바탕으로 해외 부동산 투자가 많이 얼어남
> 한국은행이 금리를 내려야함.
한국 부동산의 미래?
> 부동산 폭락을 아무도 원하지 않음. 한국은 비금융 자산이 75% 정도 됨. 그 중에서 60% 정도 됨
> 부동산 시장의 급격한 폭락과 폭등을 아무 정부도 원치 않음.
> 한국은 일본식의 부동산 실패를 피할 것 같음
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