다가구 주택의 정의
1) 연면적 : 660m2 이하
2) 층수 : 3층 이하
3) 19가구 이하
=> 다가구 주택과 다세대 주택은 다른 개념.
=> 다가구 주택은 단독 주택에 해당한다. 아파트는 공동주택
다가구 주택의 특징 5가지
1) 단독주택이다.
2) 층수는 3개층 이하다. (상가 및 주차장 제외)
3) 가구수는 19가구 이하
4) 연면적 660m2 이하
5) 독립된 주거환경 조성 가능(욕실 ,취사설비의 구비 가능) <-> 다중주택과는 다른 개념
다가구 주택의 지역별 수익률
서울에 한정해서 봤을 때, 관악, 서대문 ,성동, 종로 등의 다가구 주택 수익률이 송파, 강남 , 서초, 용산보다 높다. 이는 토지가격이 상대적으로 낮은 곳이 더 높은 투자수익률을 보이기 때문
다만, 여기서 고려해야 할 것은 다가구 주택의 보유에 따른 토지가격 상승분은 반영되지 않았음
투자 수익률 이외에 토지 상승분을 고려한다면, 비싼 동네가 더 좋을 수 있다. (마치, 배당주와 성장주의 구분이라고 할 수 있다.)
다가구 주택의 장,단점
장점 1. 거주와 임대소득의 동시실현
장점 2. 1세대 1주택자 양도세 혜택
장점 3. 지가 상승에 의한 차익실현 가능
단점 1. 투자수익률이 낮다
단점 2. 노후 다가구주택의 하자관리
단점 3. 취득세가 다세대와 비교해서 높다. (다세대 대비 취득세 *3배 정도임)
단점 4. 대출이 있을 때, 전세금이 낮아진다. (다세대 주택의 경우, 세대단위로 보증금을 설정할 수 있다. <-> 차이점)
단점 5. 환금성 측면에서 다소 불리하다.
다가구 주택의 취득방법
1. 구주택 철거 후, 신축 취득
2. 신축한 주택 매입 (많은 사람들이 사용하는 방법)
3. 오래된 주택 매입 후, 리모델링
다가구 주택 투자시의 주의사항 5가지
1. 임대수요, 개발호재 많은 곳에 투자해야 한다.
<-자신이 아는 익숙한 동네에만 투자하는 것은 실수
2. 향후 신축시 설계가 잘나올만한 곳으로 투자해야 한다
<- 시간이 지나서, 땅의 가치가 향후 결정된다. (전문지식이 필요함)
3. 건물 내,외부의 하자사항 확인 필요
4. 위반건축 사항의 유무 확인 필요
5. 전,월세 시세 확인
(임대수익이 과하게 들어와 있는 것은 아닌지 주변 시세와 비교해서 확인해봐야 한다.)
당신이 부자가 되지 못 한것은 당신이 열심히 살지 않아서도 아니고,
당신이 남들보다 아는 것이 없어서도 아니다.
단지, 자본주의에서 자본주의에서 부자가 되는 법을 몰랐기 때문이다.
아는 만큼 보이는 법이다. - 단희TV
우기ya 생각
거주와 임대수익을 동시에 챙길 수 있다는 점이 기존 아파트 대비 다세대 / 다가구 주택이 가지고 있는 장점이다.
요새 신축 아파트들은 커뮤니티나 이런 것들이 워낙 잘되있다 보니, 완전히 대체할 수는 없겠지만, 현금흐름 확보와 더불어 거주를 해소할 수 있다는 점에서 참 좋은 부동산이라고 생각된다. 다만, 아파트와 다르게 이것저것 따져보고 공부할 것이 많다.
주로, 다세대 주택으로 수익을 내는 분들은 건물의 값어치는 '0원'으로 평가하고 ,토지 가치를 평가해서 저평가된 물건을 매수하시는 방법을 하시더라. 또, 다세대 주택은 세팅을 잘하면, 투자금 회수 + 추가적인 수익 창출이 가능하더라. 마치 아파트 갭투자와 비슷하다고 할까
다음 실거주 부동산은 다세대 주택을 목표로 하고, 공부 중에 있다.
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