주택 수에 따른 월세 소득 과세조건

https://youtu.be/3D0_RPNYuIg

Intro

여태까지는 임대소득에 대하여 별다른 과세가 없었음. 2천만원 이상의 경우에만 종합소득과세 해왔음.

=> 하지만, 실질적인 신고는 잘하지 않았었음.

'21.6월 부터 전,월세 신고제 등 월세소득에 대해서 여태까지와는 다르게 1주택자의 월세 소득에 대해서 과세 되고 있음. 

=> 지금은 본격적으로 과세하기 위해서 '14Y부터 확정일자 자료 수집하는 등 임대수입에 대한 과세 준비 중 

 

주택임대소득 과세 요건

=> 월세 소득의 과세는 2주택자부터 과세 됨. 

단, 1주택자의 경우에도 과세되는 데, 고가주택을 보유시에 과세됨. 고가주택의 기준은 기준 시가가 9억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 분류함.

 

3주택 이상자부터는 간주 임대료 (전세 포함) 에 대해서도 과세

*간주 임대료 : 전세금 또는 월세 보증금을 은행에 예치 시, 발생하는 은행 이자소득을 임대료 소득으로 간주하는 것. 

(=> 만약, 전세 및 월세보증금으로 투자해서, 이자 및 배당소득 발생시, 해당 부분은 차감함. )

 

** 월세는 2주택 부터, 간주임대료는 3주택 부터 과세함. <= 주택 수가 매우 중요함.

 

임대 소득 과세시 주택수 판정

   1. 부부 주택수는 합산

   2. 자녀 주택수는 함께 살아도 비합산 (<- 같은 세대라고 하더라도 합산하지 않음) 

   3.  전용 40m2 이하, 기준시가 2억 이하는 제외 (간주 임대료에서 제외) 

=> 간주 임대료 과세시에는 내가 거주하고 있는 주택 수도 포함함. 

 

Waht If 공동명의로 주택 보유 시? 

원칙은 지분이 큰 사람의 소유로 봄. 

만약, 50%의 지분을 보유시, 합의하에 1인 소유로 계산 가능함. 

(단, 600만원 이상 수입 or 기준 시가 9억 넘고 지분 30% 이상 초과시 각각 1주택 보유로 계산) 

 

.... 이래서 부동산 투자할려면, 혼인신고 안해야 한다고 하는 구만 ....

 

Q&A 

1. 다가구 1채를 임대주고 있는데, 비과세 ? 

=> 주택 임대소득에 대한 소득세 계산시, 다가구 주택은 가구 1채로 판정함

 

2. 2주택 혹은 9억넘는 1주택 전세 중. 세금이 있나 ? 

=> 전세에 대해서는 세금이 없음. 월세의 경우는 세금 발생

 

3. 부부합산 4주택 전세 주고 있는데, 3개 주택은 40m2이하 + 2억 이하, 1개는 3억 넘는데 비과세? 

=> 소형 주택은 간주임대료 과세 주택 수에서 제외. 전월세 신고제로 볼 때는 해당 케이스는 1주택자임

 

** 간주 임대료 계산법 **

(보증금 - 3억원) * 60%(공정시가배율) * 정기예금이자율 * (임대일수 / 365) - 이자 및 배당수익

 

임대수입금액이 2천 만원이 넘지 않더라도 이자비용 많다면, 장부기장(간편장부)으로 소득금액 계산해서 임대소득에 대한 소득세를 신고하는 것이 유리 (2천만원 미만의 수익에서는 분리과세와 종합과세 중에서 선택할 수 있음) 

 

* 양도세상 경비 인정 안 되는 경우

1. 대출 이자

2. 수리 비용

3. 세입자 바뀌었을 때 중개 수수료

4. 재산세, 종부세

=> 주택임대소득에 대한 소득세에서는 위의 네 가지에 대해서 경비 인정됨.

(경비가 많이 발생시, 분리 과세보다 종합과세(간편 장부)로 하는 것이 세율에서 더 유리)