매크로로 보는 한국 부동산, 나는 부동산 싸게 사기로 했다.

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언제나 그렇듯 미래는 정해져 있지 않다.

미래를 전망하고 예상하는 시각조차 긍정 일색이거나, 비관 일색일 수만은 없는 것이다. 말장난 같지만 언제나 모든 것이 섞여 있지 않던가. 그래서 나는 나의 주관보다는 냉정한 데이터의 힘을 빌려 단기 부동산 그림을 그려 보았고, 장기 부동산에 관해서는 추상적인 전망보다는 케이스 스터디의 힘을 빌려 보았다.

애증의 부동산

부동산은 한국 사람들에게 있어 애증의 자산입니다. 가계 자산에서 가장 많은 비중을 차지하는 가장 비싸고 중요한 자산임과 동시에 한국의 성장기에 가장 많은 사람들이 자산의 성장의 이득을 누린 자산군이기도 하지요. 특히, 70 ~80년대 강남구 및 특정 우량지역의 집 값 상승률은 어마무시해 인생을 역전하기에 충분한 수준이었습니다.

물론, 그 이후의 성장률을 보면, 폭발적인 성장률은 아니었지만, 꾸준히 물가상승률 혹은 그 이상의 성장률을 기록해왔었습니다. 이는 곧, 집이라는 자산이 안정적인 거주 지역일 뿐아니라 재테크로써도 손색이 없는 자산이었음을 의미합니다.

가계 자산의 대부분을 차지한다

부동산 시장은 누구나 한 번쯤은 거래하고, 대개의 경우 거주를 목적으로 하며, 많은 양의 자산이 투여되기 때문에 신중하게 투자되는 자산입니다. 그런만큼 주식시장 이상으로 사람들의 관심을 받는 시장이지요. 현재 서울의 집 값은 너무나도 높은 관계로 많은 사람들의 원성을 듣고 있습니다만, 데이터를 통해서 보면 놀랍게도 한국의 집값은 외국과 비교해 그렇게 높은 수준은 아님이 나타났습니다.

한국의 부동산

우리의 주거비용이 비싸다는 우리의 인식과는 다르게 여러가지 데이터를 통해 비교해 본 서울의 집값은 그렇게 놓은 수준이 아닙니다. 소득대비 집 값을 비교한 PIR 지수나 물가 지수대비 집값의 상승률 등을 통해 구해본 한국의 집 값은 평균적으로 대개 그에 상응하는 정도의 상승률을 기록했습니다. 게다가 한국만이 가지고 있는 독특한 '전세'제도 덕에 실질적인 주거비용은 선진국에 비해 높은 편이 아닙니다.

한 떄 한국의 인구가 고령화와 저출산으로 감소하기 때문에 집 값의 하락은 필연적이라는 주장이 유행했던 적이 있습니다. 그 때 당시로 돌아가 생각해보면, 1인 가구의 증대라는 변수 그리고 기대수명의 증가라는 변수는 고려되지 않았었습니다. 게다가 전 세계적으로 보았을 떄, 인구 감소 = 집 값 하락은 일본만의 특이케이스라는 점도 그랬습니다.

거시적 전망에서 들어가 미시적 전망으로 들어갔을 때, 입지가 희소한 우량 지역의 집 값은 지속적으로 상승할만한 여력이 충분히 있었음에도 당시 '부정적'전망으로 인해 집을 파는 사람들이 많아었습니다. 물론 지나고 나서야 무엇이든지 쉽게 보이기 마련입니다만,...

기억에 남는 문구들

어미의 마음을 떠나서 계산기를 두들긴 결과도 집을 사는 게 좋겠다는 게 나의 결론이다. 결과적으로, 집을 사지 않는 경우가 집을 사는 경우보다 더 많은 비용을 지불하게 된다. 1) 극단적인 사례가 아니라면 집의 명목 가격 즉, 절대 가격이 크게 하락할 일이 거의 없고 2) 월세 비율이 빠르게 증가하고 있으며, 세계 대도시의 경우 가처분 소득의 1/3 ~ 1/2까지도 주거비로 지출한다.