Intro
여태까지는 임대소득에 대하여 별다른 과세가 없었음. 2천만원 이상의 경우에만 종합소득과세 해왔음.
=> 하지만, 실질적인 신고는 잘하지 않았었음.
'21.6월 부터 전,월세 신고제 등 월세소득에 대해서 여태까지와는 다르게 1주택자의 월세 소득에 대해서 과세 되고 있음.
=> 지금은 본격적으로 과세하기 위해서 '14Y부터 확정일자 자료 수집하는 등 임대수입에 대한 과세 준비 중
주택임대소득 과세 요건
=> 월세 소득의 과세는 2주택자부터 과세 됨.
단, 1주택자의 경우에도 과세되는 데, 고가주택을 보유시에 과세됨. 고가주택의 기준은 기준 시가가 9억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 분류함.
3주택 이상자부터는 간주 임대료 (전세 포함) 에 대해서도 과세
*간주 임대료 : 전세금 또는 월세 보증금을 은행에 예치 시, 발생하는 은행 이자소득을 임대료 소득으로 간주하는 것.
(=> 만약, 전세 및 월세보증금으로 투자해서, 이자 및 배당소득 발생시, 해당 부분은 차감함. )
** 월세는 2주택 부터, 간주임대료는 3주택 부터 과세함. <= 주택 수가 매우 중요함.
임대 소득 과세시 주택수 판정
1. 부부 주택수는 합산
2. 자녀 주택수는 함께 살아도 비합산 (<- 같은 세대라고 하더라도 합산하지 않음)
3. 전용 40m2 이하, 기준시가 2억 이하는 제외 (간주 임대료에서 제외)
=> 간주 임대료 과세시에는 내가 거주하고 있는 주택 수도 포함함.
Waht If 공동명의로 주택 보유 시?
원칙은 지분이 큰 사람의 소유로 봄.
만약, 50%의 지분을 보유시, 합의하에 1인 소유로 계산 가능함.
(단, 600만원 이상 수입 or 기준 시가 9억 넘고 지분 30% 이상 초과시 각각 1주택 보유로 계산)
.... 이래서 부동산 투자할려면, 혼인신고 안해야 한다고 하는 구만 ....
Q&A
1. 다가구 1채를 임대주고 있는데, 비과세 ?
=> 주택 임대소득에 대한 소득세 계산시, 다가구 주택은 가구 1채로 판정함
2. 2주택 혹은 9억넘는 1주택 전세 중. 세금이 있나 ?
=> 전세에 대해서는 세금이 없음. 월세의 경우는 세금 발생
3. 부부합산 4주택 전세 주고 있는데, 3개 주택은 40m2이하 + 2억 이하, 1개는 3억 넘는데 비과세?
=> 소형 주택은 간주임대료 과세 주택 수에서 제외. 전월세 신고제로 볼 때는 해당 케이스는 1주택자임
** 간주 임대료 계산법 **
(보증금 - 3억원) * 60%(공정시가배율) * 정기예금이자율 * (임대일수 / 365) - 이자 및 배당수익
임대수입금액이 2천 만원이 넘지 않더라도 이자비용 많다면, 장부기장(간편장부)으로 소득금액 계산해서 임대소득에 대한 소득세를 신고하는 것이 유리 (2천만원 미만의 수익에서는 분리과세와 종합과세 중에서 선택할 수 있음)
* 양도세상 경비 인정 안 되는 경우
1. 대출 이자
2. 수리 비용
3. 세입자 바뀌었을 때 중개 수수료
4. 재산세, 종부세
=> 주택임대소득에 대한 소득세에서는 위의 네 가지에 대해서 경비 인정됨.
(경비가 많이 발생시, 분리 과세보다 종합과세(간편 장부)로 하는 것이 세율에서 더 유리)
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