이전에 신림선 개통 호재로 대방역 주변을 임장했었다. 이번에는 뉴타운 단지를 임장해본다는 생각으로 신길 뉴타운을 임장해보았다.
신길 뉴타운
신길 뉴타운의 경우는 어느정도 개발이 이루어진 상황으로 재개발 관련해서 투자할 만한 물건은 없는 상태다. (지식이 부족해서 관련해서 더 공부하려고 한다.)
1,2,4구역은 해제된 상태고 (이렇게 지정된 뒤에 해제되면, 재개발이 이루어지기 까지 시간이 상당히 오래 소요된다고 한다.)
보라매 ~ 신풍역 주변을 위주로 현재 개발이 진행 중에 있다. 몇몇 구역에서는 신축 아파트 단지가 들어서서 이전과는 다른 분위기를 띄고 있다고 한다. 북쪽과 남쪽을 모두 돌아본다면, 재개발 이전과 이후를 상상해보기 좋아 보였다.
투자 물건에 대해서 주변 부동산에 문의해본 결과. 신축 아파트 급매투자 내지 구축 아파트 갭투자를 권했고, 혹은 뉴타운 외곽으로 지주택 진행이 예정된 지역의 빌라 투자를 추천 받았다.
신길역 입지
입지의 경우는 좋다고 생각했다. 왜냐하면, 대한민국에서 평균 연본이 가장 높은 YBD로의 직주근접이 가능한 지역이기 때문이다. 신안산선이 개통될 경우, 신풍역에서 곧바로 여의도로 출퇴근이 가능하다. 또, 개통 예정인 신림선이 신길 뉴타운 오른쪽으로 들어와서 대방역을 가로지르는데, 이렇게 되면, 강남 접근성도 개선되게 된다.
한국 기준으로 여의도와 강남을 연결하는 2호선, 9호선 급행 위주의 지역이 황금노선이 아닐까 생각해본다.
아직은 개발 한지 얼마 안되서 그런지 직주근접 이외에 인프라는 갖추어지지 않았다. 상권이라든가 학원가라든가 말이다. + 자연환경 조망권도 ??
신길역 뉴타운 개발 호재
신길 뉴타운의 개발 호재는 크게 두 가지 지하철 노선이 개통하는 것이다. 바로 신안산선과 신림선이다.
신안산선
신안산선은 신풍역 - 도림사거리 - 영등포역 - 여의도역으로 이어지는 노선이다.
신길 뉴타운 기준 힐스테이트 클래시안, 신길센트럴 자이아파트 등이 있는 서쪽 지역에 호재다. 우측 지역에 있는 대방, 보라매 SK뷰 아파트의 경우는 신림선 개통으로 인해 여의도로의 지하철 접근성이 높아지긴 했지만, 이미 버스 등을 통한 여의도로의 접근성이 뛰어났었기 때문이다.
그에 반해 서쪽 부문은 이번 신안산선 개통을 통해 접근성이 개선된다. 신풍역 주변으로 현재 지주택을 통한 재개발이 진행 중에 있다.
신안선은 아래로는 석수를 지나서 안산까지 연결된다. 그 동안 지하철 노선이 서해선밖에 없었던 안산에 대형 호재이지 않나 싶다.
신림선
신림선은 2호선 신림역에서 샛강역을 가로지르는 노선이다. 아래로는 서울대입구역까지 연결된다. 관악구 아래 서림동을 넘어서 서울대입구역까지 이어지는 노선인데, 그동안 역으로부터 소외되었던 지역이 연결됨에 따라 수혜가 예상된다.
신림선의 경우는 YBD로의 접근성 뿐 아니라 GBD로의 접근성이 대폭 개선되는데, 그동안 대방 - 신길에서 강남으로 가기 위해서 지하철은 신도림역까지 가서 환승을 해서 가야했기 때문이다.
신림선 개통은 신길 ~ 대방 지역의 강남 접근성을 대폭 향상 시켜 준다. (기존 소요시간 약 40분 ~> 20분)
신안선과 신림선 모두 그동안 지하철 역이 들어오지 않던 지역에 더 큰 호재이긴 하지만, 어찌되었든, 신길 ~ 대방 지역이 두 노선이 들어옴에 따라서 역에 의해서 둘러쌓인 형태를 띄게 되었다.
학원가 및 상권
과거 뉴타운 지정 및 재개발 이전에 우범지대 ? 라는 평가에 걸맞게 학원가의 경우는 거의 발달하지 않았다.
실제로 신길 뉴타운 주변을 임장하면서, 학원가는 아예 보지 못 했다. 그렇고 보니, 직장 가까워지는 것만 생각했었지, 학군지에 대한 고민은 하지도 않고, 임장했었다.
상권의 경우는 그래도 발달했는데, 도림동 주변과 힐스테이트 클래시안 위쪽으로 해서 발달해있다.
실제로 임장해보면, 작은 상권들이 오밀조밀하게 발달한 정도 수준이다. 신도시 같은 느낌의 상권은 존재하지 않았다.
뉴타운이 된 지역들은 대형 단지의 경우는 아파트 단지를 들어가는 곳으로 상권들이 발달해 있다. 스타벅스도 있고, 있을 것들은 다 있다. (상가관련된 책들도 많이 읽어봐야지 ㅎㅎ)
임장 현장기
갭 투자를 노린다면, 최소 투자금액은 3억 선이다. 4 ~ 5억 이상을 투자한다고 하면, 신축 아파트 급매 혹은 신풍역 아래 쪽으로 진행이 지주택이 진행될 수 있는 지역의 빌라 투자를 추천 받았다.
삼성 래미안의 경우는 생각보다 갭이 작았는데, 현재 여의도에서 근무하는 신혼부부들이 거주하는 경우가 많다고 한다. 생각보다 갭이 크지 않았었는데, 지은지 20년 정도 된 아파트로 재개발 이나 재건축 기대감이 없어서 그런 듯 했다.
다만, 재개발 단지가 대규모로 들어서면서 인프라가 개선되고 있는데, 이 부분에서는 같이 수혜를 볼 수 있어 보였다.
삼성래미안1단지를 기준으로 신길파크자이, 래미안에스티움 아파트 등이 들어서 있으며, 50년이 넘은 남서울 아파트도 재개발이 진행 중에 있다. 래미안에스티움아파트가 주변 단지내 가장 큰 대단지 아파트 이다. (1,700세대)
1,2단지 주변에 상권은 사진처럼 작은 재리시장 형태로 이루어져 있으며, 예전에 구로 주변에 임장할 때 분위기와 비슷했다. 상권도 있고 역세권도 나름 있지만, 노후화(?) 되어 있는 그런 모습 말이다.
더샵파크 프레스티지의 경우, 건설 중에 있다. 더샵 이외에도 오피스텔인 신길 AK푸르지오 등이 건설 중에 있다. 재개발 단지 지정이 해제된 곳의 경우는 해당 지역 내에서 신축 빌라들이 들어서거나 들어선 모습이었다.
이렇게 되면, 다시 재개발이 진행되기 까지 상당히 오랜 기간이 소요된다고 한다 ;
신길역 - 주변 아파트 시세
우기야 생각
임장을 할 때는 잘 보이지 않던 것들이 막상 임장기를 정리하다 보니, 보이는 것들이 좀 있다. 예컨대, 상권이나 학원가 발달 여부라든가 말이다.
뉴타운의 경우는 진행되기 전과 후를 사람들이 상상하기 어렵다고 하는데, 신길의 경우는 재개발이 진행된 남쪽과 아직 진행되지 않은 북쪽이 같이 공존하고 있기 때문에 뉴타운 진행이후를 상상해보기에 좋은 임장이었다고 생각한다.
과거에는 구로 - 대림과 더불어서 우발지대로 불렸던 곳이라고 하니, 어떻게 보면, 재개발 된 이후에도 사람들의 편견이 있어 주변의 시세 대비 저렴하다는 평가다. 그래도 17억 ~ 20억 정도 하긴 하다만....
내가 알기로 직장인 평균 연봉이 가장 높은 여의도의 직주근접이 가능한 지역임에도 주변대비 저평가 받고 있는 느낌이다. (상대적으로) 다만, 고연봉 일자리 직주근접 이외에 생활 인프라는 갖추어지지 않았다.
임장도 그래도 이곳저곳 다니다 보니, 조금씩 눈이 떠지는 것 같다. 재개발 투자의 도사로 알려진 까르님의 블로그에 신길 뉴타운 임장기도 있던데, 그것도 읽어봐야 겠다.
+A : 주변에 대표되는 아파트들을 분석하면서, 시세지도를 만들어보는 것도 임장기에 도움이 많이 될 것 같다. 그렇게 되면, 나도 차근차근 그 뭐냐 입지 서열을 파악할 수 있겠지 ??
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