리포트 – 가계부채
요약 : 현재 가계부채는 전세 보증금 및 자영업자 대출부분이 제외되어 과소 계상된 부분이 존재합니다. 50~60대 은퇴 연령층이 주 대출자이며, 갭투자 및 임대사업 등등에 치중되어 있는 상황입니다. 변동 금리, 만기 일시 상환 등 대출의 구조 역시 금리 인상에 취약한 구조로 주의가 필요한 상황입니다. 가계 대출은 한도 대출 성격이 강해 연체율 지표가 후행하는 경향이 있습니다. 정부의 부동산 정책으로 인한 신규 대출의 감소 등등 이래저래 주의가 많이 필요한 상황입니다.
1. 가계부채 진단 및 문제점
1) 전세보증금, 임대사업자 대출이 가계부채에서 누락
è 가계 부채 산정 시 상대적 위험도 높은 전세 보증금 및 자영업자 대출 제외. 두 부채 포함 시 가계 부채 1,468조원에서 2,343조원으로 가처분소득의 253%에 달함(18년 3월말 기준)
2) 다주택자(갭투자자)와 임대사업자 등 특정 계층에 집중된 가계 부채
è 다주택자 및 임대사업자의 DTI가 각각 12.2배, 12.9배로 레버리지가 지나치게 높음.
3) 금리 상승 등 외부 충격에 취약한 부채 구조
è 변동금리, 만기 일시 상환, 단기 채무 중심의 대출 구조로 리스크 취약
4) 가계 부채의 문제의 주체는 50~60대의 은퇴 전후 연령
è 한국 가계 부채의 구조적 문제점은 50~60대 은퇴 연령이 가게 부채 상당 부분을 차지하고 있다는 점
5) 자산 가격 하락에 매우 취약한 대출 구조
è 전세 보증금, 주택 및 상업용 부동산 가격 하락에 매우 취약한 부채 구조
2. 가계부채 부실화 가능성 분석
1) 은행의 대출태도 변화
è 대출 금리 인상으로 차주의 채무불이행 위험 증가, 부동산 가격하락으로 인한 담보 가치 하락, 경기 침체 따른 소득 감소, 수익형 부동산 공실률 상승에 따라 은행권의 대출 태도가 변화할 요인이 존재
è 가계 대출은 한도 대출 성격이 강해 2003년 카드 사태 발생 시점에도 연체율 지표는 후행하여 나타나는 경향이 뚜렷함.
2) 대출금리 상승으로 차주의 이자 부담 증가
è 30년 만기 대출 100bp 금리 인상 시 원리금부담 증가율 13.2% 이지만, 이자만 낼 경우 33.3% 증가함
3) 공급 과잉으로 인한 전세가격의 하락
è 전세 보증금 규모는 18년 3월 말 기준 512조원으로 전체 가계 부채의 22%를 차지해 향후 가계 부채 부실화에 있어 중요한 변수가 될 것으로 예상됨
4) 경기 침체, 공급 과잉으로 인한 상업용 부동산의 공실률 상승
è 자영업 경기 여건 악화에도 상가 신규 공급 증가로 공실률 가파른 상승세 기록 중
5) 부동산 가격 하락 및 부동산 거래 침체
è 가계 부채 핵심 주체 다주택자, 임대사업자 경우 부채보다 자산이 많지만 대부분 부동산으로 부동산 시장 원활한 거래 지속 여부가 가계 부채 부실화 문제 핵심 변수로 작용할 전망
3. 주거용 부동산시장 현황 및 전망
1) 가구수 대비 과도하게 공급된 주택
è 주택 공급 부족 문제는 주택 수가 아닌, 소비자가 원하는 주택(아파트)의 부족 때문. 이미 서울 지역 주택보급율 2014년 기준 103.8%로 100% 상회.
2) 입주물량 증가 + 주택 구매 가능 가구수 감소
è 가계 선호지역 주택가격 급등과 교통 및 주거환경 개선 등으로 특정 지역 아파트 선호 현상 점진적 해소 중.
3) 재건축 규제 강화 따른 멸실주택 감소
è 재건축 아파트 대한 정부 규제 강화, 토지가치 높은 강남지역 아파트 가격 하락 주요인 작용 전망
4) 실수요자들의 분양 주택 선호 심화
è 무주택자인 실수요자의 경우 재고주택보다 분양 주택 선호 현상 뚜렷이 나타남. 이유 a)재고주택의 소득 대비 높은 주택가격과 대출 규제 등으로 재고 주택 구매가 어렵게 때문 b)교통 및 주거환경 등 개선에 분양가 규제 등으로 재고 주택보다 신규 주택 선호 현상 뚜렷함 c)신규 주택 구매 결정시 필요자금 10% 내외로 높은 레버리지 통해 고가 주택 구매 가능함
4. 상업용 부동산 시장동향 및 전망
1) 은행 및 비은행 수익형 부동산 대출 확대 전략, 수익형 부동산 시장 성장 주요인
è 은행의 상업용 부동산 대출 대한 적극적 공급 확대 수익형 부동산시장 성장 주요인
2) 부동산 임대업 업황 지속적 악화될 가능성 높음
è 전방산업인 자영업 부진 지속 가운데 부동산 임대업자만 증가할 경우 공실률 상승율, 임대수익률 하락은 구조화 될 것
3) 저금리 기조 장기화, 은행 대출 태도 완화, 은퇴 연령 증가에 따른 부동산 투자 수요 급증
4) 수익형 부동산 대한 자본차익 목적 투자자 급증, 거래 증가 요인으로 작용
è 상업용 부동산 가격 상승 따른 부동산 거래 큰 폭 증가
5. 정부의 정책 평가와 향후 대책 전망
1) 가계부채 악화 출발은 2004년 추진한 정부 부동산 대책
è 그 동안 부채 문제 적극적 해결보다는 새로운 버블 형성 통해 해결하려 했던 것이 가계 부채 심화의 주 요인으로 평가됨
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시점 |
항목 |
문제 발생 원인 및 문제점 |
정부대책 및 효과 |
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2004 |
다세대주택 대출 부실화 및 카드 부실의 가계 부채 전이 |
1) 다세대주택 규제 완화 이후 다세대주택 과잉 공급 발생 2) 신용불량자 급증 과정에서 카드 부실의 주택담보대출로 전이의 우려 제기 |
1) 기준금리 인하 등 부동산 시장 부양책 제시 2) 주택담보대출 구조 선진화(만기 장기화) 추진으로 부동산 버블 과정에서 가계부채 부실 차단 |
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2008 |
은행 유동성 위기 부동산 PF 부실화 |
1) 원인 : 부동산 버블 과정에서 건설사가 PF 차입을 통해 주택공급을 늘리는 과정에서 은행 유동성 위기 발생하면서 자금 경색 발생 2) 부동산 버블 해소 과정에서 미분양 아파트, 미착공 사업장이 늘어난 상태에서 금융위기로 자금 공급이 중단, 건설사 및 자금을 공급한 저축은행, 은행 등이 큰 폭의 부실채권을 떠안음 |
1) 은행 유동성 관리 강화 대책 제시함 2) 기준금리 인하 등 부동산 시장 부양책 제시하였지만 금융위기 발생으로 인해 중소 건설사 및 저축은행을 중심으로 기업 구조조정이 진행 |
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2014 |
건설, 조선, 해운 중심의 대기업그룹 부실화 |
1) 부동산 경기 침체로 부동산 PF부실이 장기화되면서 대형 건설사로 부실이 확대됨 2) 조선,해운 경기 악화되면서 일부 대기업의 부실화 발생 |
1) 기준금리 인하 등 부동산 시장 부양책 제시 2) 미착공 PF, 미분양 주택이 부동산 시장 부양과정에서 대부분 해소, 건설사 수익성 큰 폭 개선 3) 은행이 막대한 이익을 바탕으로 조선, 해운 등 일부 업체에 대해 구조조정 시현 |
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2018 |
다주택자(갭투자자) 부채 부실화 상업용 부동산 투자자 부채 부실화 |
1) 정부의 적극적인 부동산 부양책에 맞추어 은퇴 전후 연령이 적지 않은 차입을 통해 부동산에 과도하게 투자한 게 원인 2) 갭투자자의 확대로 전세보증금 급증, 임대사업자 대출 급증 |
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2) 이전 정부, 부채 구조조정보다 금리 인하 통한 문제 이연 방식 선택
3) 현 정부, 가계 부채 문제 해결 미루기보다 구조조정 통해 해결 나설 것으로 예상
è a)가계 부채 문제 이연 위한 정책 수단 상실. b) 정부 문제 해결 미루더라도 더 강도 높은 부양책 없다면 장기 불활 트랩 빠질 수 있기 때문 c) 현 정부 부채 구조조정 통해 경제 구조 개혁으로 성장 동력 마련 욕구가 큰 것으로 판단
4) 현 금리 환경에서 2008년 사례 감안시 유동성 문제 재현될 가능성 배제할 수 없음
5) 구조조정 미루는 정책 은행에 단기 호재, 부채 구조조정 은행에 단기 악재
6) 구조조정 방식 궁극적으로 채무 재조정보다 자산 매각 지원 통한 부채 축소가 될 것으로 보임.
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